Aktualności

Rękojmia i odpowiedzialność za wady budynku

Inwestując w nieruchomość sprzedawaną czy to przez osobę prywatną, czy też przez dewelopera powinniśmy pamiętać, że obejmuje go rękojmia za wady budynku. W budownictwie, szczególnie tak pędzącym, jak w obecnych czasach bardzo często dochodzi do wielu drobnych uchybień, których nie jesteśmy w stanie dostrzec „na pierwszy rzut oka”. Dlatego też nowy właściciel nie może pozostać bez wsparcia z nieprawidłowo wykonaną pracą budowlańców. Jeśli więc planujemy zakupić nową nieruchomość, to koniecznie dokładnie przeanalizujmy umowę i sprawdźmy, ile trwa rękojmia na budynek, jak również jakie wady fizyczne ona obejmuje. Jeśli nie jesteśmy w stanie samodzielnie zadbać o takie szczegóły (a umowy często posiadają kruczki prawne, które ciężko wykryć), to świetnym rozwiązaniem może okazać się skorzystanie z pomocy doświadczonych prawników, chociażby poprzez serwis Prawnik od zaraz, który to zrzesza w jednym miejscu specjalistów z wielu dziedzin prawa.

Zgodnie z definicją, którą możemy znaleźć w kodeksie cywilnym, nieruchomością jest część powierzchni ziemskiej stanowiąca odrębny przedmiot własności. Są to również budynki związane w sposób trwały z gruntem lub część takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntów przedmiot własności (są to wówczas lokale).

Czym jest rękojmia?

Zanim przejdziemy do omawiania czym dokładnie jest rękojmia, to należy zacząć od istoty samej instytucji prawnej, bowiem rękojmia stanowi ustawową, a co za tym idzie niezależną od woli stron i treści umowy sprzedaży formę odpowiedzialności sprzedawcy za wady. Rękojmia ważna jest w przypadku wad fizycznych w sytuacjach, gdy przedmiot umowy:

• Nie ma właściwości, które przedmiot tego rodzaju powinien posiadać ze względu na cel oznaczony w umowie lub wynikający z okoliczności oraz przeznaczenia. Przykładem takiej sytuacji może być lokal, które miał być przeznaczony do zamieszkania, a posiada niewłaściwą izolację termiczną, która uniemożliwia przebywanie w komfortowych warunkach.
• Nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedający zapewniał kupującego podczas podpisywania umowy.
• Przedmiot został wydany kupującemu w stanie niezupełnym, czyli np. brakuje pewnych części składowych nieruchomości objętych umową.
• Nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawieraniu umowy, a sprzedający nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego przeznaczenia. W tej sytuacji idealnym przykładem będzie sprzedać lokalu pod studio nagrań, ale nie posiadające odpowiedniej izolacji akustycznej.

Wady jawne i ukryte

W przypadku wad budynków wyróżniamy podział na wady jawne i ukryte. Wady jawne, jak sama nazwa wskazuje są łatwe do zauważenia nawet dla osoby, która nie jest fachowcem. Rozumiemy przez nie, chociażby krzywe podłogi, nierówne i popękane ściany czy też zbyt dużą wilgotność w budynku.

Drugim rodzajem wad, są te ukryte. Ujawniają się one najczęściej dopiero po jakimś czasie użytkowania budynku i są to wady niewidzialne „gołym okiem”. Możemy do nich zaliczyć m.in. nieszczelność dachu lub okiem. Taka wada ujawni się zatem dopiero podczas intensywnych opadów.

Odpowiedzialność za wady budynku

Roszczeń związanych z tytułem wady budynku możemy dochodzić oczywiście na podstawie rękojmi za wady, ale także na podstawie gwarancji czy przepisów o odpowiedzialności odszkodowawczej za niewykonanie lub niewłaściwe wykonanie działań związanych z umową. Warto zaznaczyć, że odpowiedzialność z rękojmi za wady ma charakter absolutny, więc sprzedawca nie może się od niej zwolnić, niezależnie od tego czy wina leży w pełni po jego stronie, czy też nie miał on świadomości, że nieruchomość posiada wadę.

Sprzedawca może być zwolniony z odpowiedzialności wyłącznie wtedy, gdy kupujący wiedział i był świadomy o wadzie w chwili zawierania umowy. Drugą ewentualnością jest sytuacja, gdy wada powstała po przejściu niebezpieczeństwa już na kupującego. Za moment przejścia niebezpieczeństwa na stronę kupującego należy uznać jej odbiór. Jednak gdy kupujący jest konsumentem, a wada fizyczna powstała przed upływem roku od wydania nieruchomości, to domniemywa się, że wada lub jej przyczyna istniała już w chwili odbioru.

Kupującemu z tytułu rękojmi za wady przysługują liczne uprawnienia. Może on bowiem liczyć, chociażby na obniżenie ceny, darmowe usunięcie wady, a nawet na odstąpienie od umowy – dochodzi do tego tylko w przypadku wad istotnych.

Korzystając z formularza powyżej, opisz swój problem prawny, a my skontaktujemy się z Tobą i zaproponujemy najlepsze dla Ciebie rozwiązanie.