Aktualności

Służebność drogi koniecznej – czym jest i na czym polega?

Kupując nieruchomość lub działkę, niejednokrotnie okazuje się, że nie mamy do niej bezpośredniego dostępu z drogi publicznej. Najczęściej przyczyną takiego stanu rzeczy są otaczające naszą posesję inne działki. Co możemy zrobić w takiej sytuacji? Czy przysługuje nam prawo, by przejeżdżać przez cudze posiadłości, w celu dostania się do swojej? A może należy znaleźć inne rozwiązanie?

By móc przechodzić przez działkę sąsiada lub korzystać z urządzeń, które doprowadzają do niej media, niezbędne jest ustanowienie tzw. służebności koniecznej. Istota takiej służebności została określona w art. 145 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. kodeks cywilny (Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, z późń. zm.), a my postaramy się Wam przybliżyć, czym ona jest i na czym polega.

Czym jest służebność drogi koniecznej?

Jest to nic innego jak rodzaj prawa rzeczowego, którego podstawowym celem jest umożliwienie wykonywania określonych uprawnień kosztem obciążeń ustanawianych względem innej osoby lub rzeczy. Jak wspomnieliśmy na samym początku, zgodnie z art. 145 Kodeksu Cywilnego, jeżeli nieruchomość nie posiada odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należącej do tej nieruchomości budynków gospodarczych, to właścicielowi przysługuje prawo żądania od właściciela gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej, czyli właśnie drogi koniecznej.

Taka służebność drogi koniecznej najczęściej jest ustanawiana przy okazji transakcji związanych ze sprzedażą lub darowizną nieruchomości gruntowej. Nic nie stoi na przeszkodzie, by takie prawo powstało także wskutek zawarcia osobnej umowy, w formie aktu notarialnego. Jeszcze innym sposobem na uzyskanie służebności drogi koniecznej jest otrzymanie od właściciela prawomocnego orzeczenia sądu, chociażby dotyczącego zniesienia współwłasności lub działu spadku.

Jakie są warunki konieczne do ustanowienia służebności drogi koniecznej?

Istnieją trzy główne warunki, które muszą być spełnione, by przychylić się do ustanowienia służebności drogi koniecznej. Zaliczamy do nich:

• Uwzględnienie interesów społeczno-gospodarczych,
• Brak prawnie zagwarantowanego trwałego dostępu do drogi publicznej,
• Wytyczenie drogi koniecznej w sposób umożliwiający uprawnionemu do korzystania z niej, z jednoczesnym ograniczeniem szkód, które mogłyby powstać przez jej obecność na działce obciążonej.

Przebieg takiej drogi powinien być ponadto jak najmniej uciążliwy dla właściciela gruntu służebnego. Właściciel gruntu władnącego powinien z kolei korzystać ze swojego prawa w sposób powściągliwy, tak by nie zakłócać prawa własności właściciela gruntu. Co istotne, zgoda właściciela gruntu na ustanowienie drogi koniecznej, może być udzielona, ale pod warunkiem otrzymania wynagrodzenia. Te może stanowić kwotę jednorazową lub wypłacaną w ratach. Niekoniecznie musi mieć ona postać pieniężną, ponieważ świadczenie może być w formie, chociażby produktów rolnych. Ponadto ustawodawca nie określił metody naliczania wysokości wynagrodzenia, choć uznaje się, że jest ono ustalane zgodnie z obecnymi cenami rynkowymi. Warto wspomnieć, że właściciel nieruchomości służebnej może na zasadzie darowizny zrzec się prawa do wynagrodzenia z tego tytułu.

Podatek a droga konieczna

Ustanowienie służebności drogi koniecznej może wiązać się z obowiązkiem podatkowym. Obejmuje nas wówczas podatek od czynności cywilnoprawnych, w sytuacji, gdy ustanawiana jest odpłatna służebność lub podatek od spadków i darowizn w przypadku, gdy mamy do czynienia ze służebnością nieodpłatną. Podatek naliczany jest wraz z chwila powstania prawa służebności. Za taką datę uznajemy moment zawarcia umowy lub moment uprawomocnienia się właściwego orzeczenia sądu.

Korzystając z formularza powyżej, opisz swój problem prawny, a my skontaktujemy się z Tobą i zaproponujemy najlepsze dla Ciebie rozwiązanie.